第0247章 搭建大平台,金盘扬帆航!

1978年6月12日下午1点,我和小达在羊城办事回到了家里,我们两人吃午饭时,艳芳和可馨跟我们交谈。

艳芳说:“你们两人赶快吃饭吧,等下黎小虎、欧阳风行、薛美凤等人要过来跟你们商量金盘公司的经营方案!”

我说:“好的!等下你们两人也一起参加谈论吧!”

......

下午2点,黎小虎、欧阳风行和薛美凤等带着一个叫董蓝姑娘,来到了我们家的客厅里,这个叫董蓝的姑娘是董军的亲妹妹,黎小虎的女朋友。

大家在家里的客厅坐下后,开始喝茶交谈了。

董蓝笑着说:“阿才哥啊!我哥哥董军和黎小虎经常跟我提到你和你们公司,因此,我对到你们公司里工作特别向往!我今年大学刚毕业!想到你们金盘营销公司工作!”

我说:“好啊!董蓝!你学什么专业的?”

董蓝笑着说:“阿才哥!我学市场营销、企业管理和财务等专业!我想和黎小虎、美凤姐他们一起卖房子!看到我的很多朋友买房子发财了!这个行业好挣钱啊!”

我笑着说:“好啊!董蓝姑娘能说会道,一定能卖好房子!行!董蓝姑娘去金盘公司上班吧!薛美凤!你们把金盘公司的经营方案,以及中港项目、兴海隆项目、新世纪项目的营销方案都做好了没有?”

薛美凤笑着说:“阿才!我们早就做好了!但是,这些方案内容很多,你们几个老板先看吧,然后,我们再一起讨论!”

于是,薛美凤把《金盘商业经营管理公司经营方案》、中港项目、兴海隆项目、新世纪项目等三个项目的《营销总体方案》给了我,我开始认真的阅读这些方案了。

《金盘商业经营管理公司经营方案》的主要内容是:

一、公司部门设置:总经理办公室、营销总部、物业管理及营运总部。

1、总经理办公室:

总经理1名;副总经理4名;总经理秘书1名。

总经理:蓝小达;副总经理:董军(物业管理总负责)、薛美凤(营销管理总负责)、黎小虎、欧阳风行。

总经理秘书:李丽萍。

2、营销总部:总监1名,薛美凤兼任;副总监1名,董蓝担任。

营销策划部:经理1名,副经理1名;策划师6名。

项目营销部:销售经理1名,销售副经理1名;项目案场经理3名,案场副经理3名;售楼员60名。招商经理1名;招商副经理1名;招商专员9名。

3、物业管理及营运总部:总监1名,董军兼任;副总监1名,欧阳风行兼任。本部门全权负责港城兴海隆、新世纪项目的物业及营运管理,新华项目由大陆合作方负责组建。

物业调度值班室:经理1名;副经理1名;值班调度员9名。

保安部:由金刚威龙保安公司承包。

保洁部:由专业保洁公司承包。

维修部:经理1名;副经理1名;物业维修工60名(包括:物业、水、机电、通讯等维修工)。

客户服务部:经理1名,副经理1名;收费员6名;投诉处理员8名。

商业营运部:经理1名,副经理1名;商业规划师3名;招商专员6名;商户管理员6名。

公司满员编制203名。

二、公司费用预算:

1、工资预算:(在集团其他公司拿全额工资的任职人员只拿岗位工资50%,公司内部兼职不在拿兼职岗位工资。)

总经理:18000美元/月;跨岗任兼职1名;工资9000美元/月;副总经理:12000美元/月;跨岗任兼职3名,工资共18000美元/月;全职1名,12000美元;秘书:3500美元/月,1名。单项合计:44500美元/月。

营销总部:总监8000美元/月,内部兼任1名;副总监,6500美元/月;单项合计6500美元/月。

营销策划部:

经理:5500美元/月,1名;副经理:5000美元/月;1名;策划师:4000美元/月,6名。单项合计:34500美元/月。

项目营销部:

销售经理:4500美元/月,1名;销售副经理:4000美元/月,1名;项目案场经理:3500美元/月,3名;案场副经理:3000美元/月,3名;售楼员:2000美元/月,60名。招商经理:4500美元/月,1名;招商副经理:4000美元/月,1名;招商专员:2000美元/月,9名。单项合计:174500美元/月。

营销总部单项工资费用:22.75万美元/月。

物业管理及营运总部:总监:8000美元/月,1名,内部兼任;副总监:6500美元/月,1名,内部兼任。

物业调度值班室:经理:4500美元/月,1名;副经理:4000美元/月,1名;值班调度员:3500美元/月,9名。单项合计:40000美元/月。

保安部:金刚威龙保安公司承包费提取项目物业管理费总额的25%。

保洁部:专业保洁公司承包费提取项目物业管理费总额的5%。

维修部:经理:4000美元/月,1名;副经理:3500美元/月,1名;物业维修工:2500美元/月,60名。单项合计157500万美元/月。

客户服务部:经理:3500美元/月,1名;副经理:3000美元/月,1名;收费员:2500美元/月,6名;投诉处理员:2000美元/月,8名。单项合计:37500美元。

商业营运部:经理:3500美元/月,1名;副经理:3000美元/月,1名;商业规划师:2500美元,3名;招商专员:2000美元/月,6名;商户管理员:2000美元/月,6名。单项合计:38000美元/月。

金盘公司工资总支出54.75万美元/月,其中营销总部工资总支出为22.75万美元/月。

2、公司营销总部综合管理费支出预算:5万美元/月。(金盘公司前期,在项目物业竣工验收之前,主要是营销总部在运作。)

3、公司营销总部管理费总支出27.75美元/月。

三、公司营销总部经营计划:

(一)兴海隆项目销售及招商目标:

1、销售项目商铺:1800万平方米。平均销售单价:9000美元/平方米;销售价值1620亿美元。

2、销售项目公寓及住宅:80万平方米。平均销售单价:3000美元/平方米,销售价值24亿美元。

项目预算销售收入合计:约为1644亿美元。

3、出租项目仓储及物流:100万平方米。平均出租单价:0.30美元/平方米/日,单项价值10950万美元/年。

4、出租项目酒店物业:20万平方米。平均出租单价:2.5美元/平方米/日,单项价值18250万美元/年。

项目预计租赁收入合计:29200万美元/年。

(二)新世纪项目销售及招商目标:

1、销售项目商铺:1000万平方米。平均销售单价:18000美元/平方米,销售价值1800亿美元。

2、销售项目高尚住宅:300万平方米。平均销售单价:8500美元/平方米,销售价值255亿美元。

3、销售项目写字楼:80万平方米。平均销售单价:9500美元/平方米,销售价值76亿美元。

项目预计销售总价为:2131亿美元。

4、出租项目酒店物业:20万平方米;平均出租单价:4.5美元/平方米/日,单项价值32850万美元/年。

5、租售项目停车位:200万平方米。平均租赁价格:0.8美元/平方米/日,单项价值58400万美元/年。

项目总体租赁价值为:94250万美元。

(三)中港项目销售及招商目标:这个是我在薛美凤他们调查单价的基础上,临时给他们做出来的。

1、销售单层钢架构厂房:100万平方米。平均销售单价:500美元/平方米,销售价值50000万美元。

2、销售多层工业楼宇厂房:500万平方米。平均销售单价400美元/平方米,销售价值200000万美元。

3、销售员工宿舍公寓楼:100万平方米。平均销售单价500美元/平方米,销售价值50000万美元。

4、销售商务办公写字楼:45万平方米。平均销售单价600美元/平方米,销售价值27000万美元。

5、销售购物中心及商业街商铺:40万平方米。平均销售单价800美元/平方米,销售价值32000万美元。

6、销售酒店物业5万平方米。平均销售单价1000美元/平方米,销售价值5000万美元。

项目总体销售价值为36.4亿美元。

(四)项目营销总承包方案:

薛美凤牵头,欧阳风行、黎小虎和董蓝参加对兴海隆、新世纪和中港项目等三个项目的销售和招商进行承包。在承包期间,承包组负责金盘公司营销总部的管理。

承包条件:

1、项目方提供公司营销总部管理费总支出27.75美元/月,共12个月。该费用由金盘公司承担。

2、项目方提供3000万美元营销及广告费用。承包提供《项目推广执行方案》,费用由项目承担及控制。

3、项目方给承包方提供销售佣金为销售额1%;招商佣金为年租金收入的10%。

4、在佣金分配上,佣金收入的15%上交金盘公司作为管理费。85%的佣金由承包方负责进行分配。承包方在领取应得佣金时,提供税务票给金盘公司做账。

5、承包期:1978年6月15日至1979年6月15日。

6、承包目标:在承包期内兴海隆、新世纪和大陆新华的销售及招商均到达预计销售量的90%以上。

销售目标:(1644+2131+36.4)x90%=%=亿美元。

招商目标:(29200+94250)x90%=123450x90%=111105万美元。

承包组代理佣金可分配收入为:

(34302600x1%+111105x10%)x85%x94%=28,万美元。

(五)金盘公司物业管理及营运经营方案

物业管理费收入预算:

1、兴海隆项目商铺:1800万平方米x0.15美元/月x12月=3240万美元/年。

2、兴海隆项目住宅:80万平方米x0.10美元/月x12月=96万美元/年。

3、新世纪项目商铺:1000万平方米x0.30美元/月x12月=3600万美元/年。

4、新世纪项目住宅:300万平方米x0.20美元/月x12月=720万美元/年。

5、新世纪项目办公:80万平方米x0.25美元/月x12月=240万美元/年。

6、新世纪项目停车场:200万平方米x0.15美元/月x12月=360万美元/年。

公司管理费收入合计:8256万美元。

7、销售佣金留成:34302600x1%x15%=万美元。

8、租赁佣金留成:111105x10%x15%=万美元。

金盘公司收入合计:万美元。

公司物业管理部分管理费支出预算:

1、工资开支:32万美元/月x12月=384万美元/年。

2、保安承包费:6125万美元x25%=万美元/年。

3、保洁承包费:6125万美元x5%=306.25万美元/年。

4、日常办公费用:6万美元/月x12月=72万美元/年。

5、项目公共区维护维修费:6125万美元x15%=918.75万美元/年。

金盘公司物业部分管理总支出:万美元/年。

6、公司营业税支出:%=万美元/年。

金盘公司第一年度经营综合成本为:万美元。

金盘公司第一年经营利润为:=万美元。

看完《金盘商业经营管理公司经营方案》后,我笑着说:“薛美凤啊!你们这个方案做得不错啊!你们上面提供数据是否准确、可行啊?”

薛美凤笑着说:“阿才啊!报告上的那些平均单价,我们都是在同地段、同类型的项目的销售和招商调研数据的基础上,我们按照三个项目物业的实际价值,同时,考虑了竞争对手情况,以及我们推盘策略、客户接受程度等因素。由于我们物业数量庞大,因此,我们制定的这个价格具有“低价通杀”策略,物业的性能价格比在市场上在售物业要高出很多!我们认为按照这个价格策略执行后,一定能够在港城的物业销售竞争中大获全胜!”

我说:“好啊!明天早上在皓龙大厦董事长办公室,我与你们承包组签定《项目物业销售及招商代理协议书》,我真心希望你们通过这几个项目物业销售及招商能挣钱,发大财!”

薛美凤笑着说:“阿才啊!我们承包组的管理费,金盘公司要帮我们承包组支付啊!否则,我们没有钱吃饭、住宿和坐公交!我们怎么帮你干活啊!”

我说:“没有问题!你们是金盘公司的员工嘛,公司给你们支付管理费是应该的!你们在几个项目的营销费用预算做得怎么样?!”

黎小虎笑着说:“阿才啊,我们承包这个三个项目营销,但是,我们包工不包料啊!这三个项目在营销推广、销售和招商等过程产生全部费用,因此,列入三个项目公司的经验成本之中,你看看这三个项目的营销执行方案及预算吧!”

然后,黎小虎他们将三个项目的《项目推广及广告执行方案》、《项目销售执行方案》和《项目招商执行方案》等交给我阅读。

《项目推广及广告执行方案》主要内容是:

1、在新世纪项目建设好的迎街面一楼设立1000平方米的“金盘营销中心”,按照星级酒店大厅水平装修。

营销中心内部设立办公区、项目沙盘区、客户洽谈区、vip客户谈判室,以及生活配套设施及设备。

办公区内设立项目方签约及收款处、营销总监办公室、销售部、招商部等案场人员办公室。

沙盘区制作及安装兴海隆、新世纪、中港项目等三个项目沙盘,沙盘按照项目总体规划设计方案,采用仿真三维模式呈现,供业务人员对客户进行讲解。

建立营销中心单项费用预算(项目方从营销费预算中支出):

装修费:120万美元;

办公家具及配套费:60万美元;

沙盘制作及安装费:60万美元;

案场办公及接待费:5万美元/月,50万美元/年;

看楼车5部,共15万美元。

合计:305万美元。

营销中心建设及启用时间:1978年6月15日至8月15日。

2、案场广告及资料费:

金盘营销中心提供案场广告、楼书、单页等设计、制作等,费用又项目方在营销费用预算中支出:60万美元。使用时间:1978年8月16日。

3、大众广告费:

大型户外广告:进行全程视觉封杀!在闹市区、交通枢纽路口等地设立大型户外广告。租用广告位、广告设计、制作及安装等综合费用120万美元。广告出街时间:1978年8月16日。

电视广告:租用港城高收视率电视的黄金时代进行广告宣传。聘请一线影视歌明星为广告形象代言人、制作影视宣传片、租用频道播放等综合费用500万美元。广告上线时间:1978年8月16日。

报纸广告:在港城主要报纸刊登有偿新闻报道和评论,已经报纸广告。综合费用120万美元。广告刊登时间:1978年8月16日。

促销活动费:

营销中心开放日活动:1978年8月16日进行客户登记、项目推介和意向调查!发放小礼品等。综合费用20万美元。

销售认筹启动活动:1978年10月1日进行三个项目销售认筹签约!发放礼品、购房购铺现金抵扣券等。举行代言明星与客户见面联欢会,大型歌舞晚会!综合费用100万美元。

解筹销售活动:1978年12月1日开始。在活动前根据认筹数量,评估需求旺盛度。制定销售价格及销售优惠政策,在定价上加入抵扣及优惠幅度,制定《一房一价表》及《一铺一价表》及《买卖合同》等物业销售签约文件。在活动开始进行摇号选房选铺,签约、交款、办理房产手续等。成功购房者参加,现金和贵重礼品的抽奖活动!费用预算100万美元。

项目方要支出的项目推广费为:1325万美元。

《项目推广及广告执行方案》、《项目销售执行方案》和《项目招商执行方案》等为承包团队的工作执行文件。

看完三大执行方案后,我们进行讨论。

我笑着说:“好!三个方案都做得很扎实!套路也很深啊!”

欧阳风行笑着说:“阿才!我们拿着这三套方案,去咨询了港城房地产行业我的那些资深老猫朋友,他们说,我们方案做得绝妙,击中港城地产业的命门!我们绝对能够将港城追求暴利的地产商全部干倒!”

我说:“很好!营销费用由三大项目公司承担,这些费用由华龙财务公司来帮你们统一安排!你们向财务公司申请使用这些费用就行了!小达和黎小虎明天去联系龙哥,让他在机场旁边的新世纪的购物中心一楼,选几件起好面门房给金盘公司做营销中心,你们再去找设计单位和装修单位将这几间门面房装修和布置好!这个营销中心案场里面需要办公用品等,由薛美凤提供《采购清单》!广告及活动费用计划由小达负责审核和过程监督!涉及到合同和法律方面问题,你们都去咨询唐律师!明天早上,我们签订《项目营销代理合同》后,你们就全线出击吧!”

开会结束后,黎小虎板着董蓝的肩膀,欧阳拉着薛美凤的手,他们带着自己公文包走了!

看着他们离去背影,我感觉黎小虎比几年前成熟多了,他已经变成了一个就要结婚的大人了!

......

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